Immobilie gegen Bitcoin: Was beim Kauf mit Kryptowährungen rechtlich gilt

Inländische Immobilien: das Verbot des § 16a GwG

Seit dem 1. April 2023 darf beim Erwerb von Immobilien in Deutschland die Gegenleistung nicht mehr mit Kryptowerten bewirkt werden – ebenso wenig mit Bargeld, Gold, Platin oder Edelsteinen (§ 16a GwG). Der Notar hat die Einhaltung zu überwachen; der Vollzug des Vertrages setzt den Nachweis voraus, dass die Zahlung nicht auf verbotenem Weg erfolgt ist. Ein „Bitcoin-Immobilienkauf“ im Inland ist damit in der direkten Form ausgeschlossen.

Zulässig bleibt selbstverständlich, Kryptovermögen zunächst in Euro zu veräußern und den Erlös als Kaufpreis zu verwenden. Dabei sind die einkommensteuerlichen Folgen zu bedenken: Die Veräußerung innerhalb der Jahresfrist ist steuerpflichtig (§ 23 EStG; BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 3/22). Auch die Geldwäscheprävention bleibt Thema – Notare sind Verpflichtete nach dem GwG und müssen die Mittelherkunft bei Auffälligkeiten hinterfragen. Eine saubere, lückenlose Dokumentation der Herkunft des Kryptovermögens (Erwerbszeitpunkte, Plattformnachweise, Transaktionshistorie) erleichtert den Vollzug erheblich.

Auslandsimmobilien und sonstige Kaufgegenstände

Wird eine Immobilie im Ausland ganz oder teilweise gegen Kryptowährungen veräußert, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Recht des Lageorts; deutsche Beteiligte lassen begleitende Vereinbarungen – etwa Treuhand- und Sicherungsabreden – häufig hier beurkunden. Für bewegliche Vermögensgegenstände, Unternehmensanteile oder sonstige Rechte gilt § 16a GwG nicht: Hier kann die Gegenleistung in Kryptowerten vereinbart werden („Tausch“ im Rechtssinne, § 480 BGB).

Vertragsgestaltung bei Krypto-Gegenleistungen

Die Besonderheit liegt in der Abwicklung. Der Vertrag muss den technischen Eigenheiten von Blockchain-Transaktionen Rechnung tragen:

• Leistungszeitpunkt: Wann gilt die Zahlung als bewirkt – mit Signatur der Transaktion, mit Aufnahme in einen Block, nach einer bestimmten Zahl von Bestätigungen?
• Wechselkursrisiko: Festbetrag in Kryptowährung oder eurobezogene Anpassungsklausel mit Referenzkurs und Stichtag?
• Nachweisbarkeit: Dokumentation der Transaktions-ID und der Empfangsadresse in der Urkunde oder ihren Anlagen.
• Leistungsstörungen: Was gilt bei Netzüberlastung, Fehlüberweisung an falsche Adressen oder Hard Forks?
• Zug um Zug: Treuhand- oder Multisignatur-Gestaltungen können die gleichzeitige Erfüllung beider Leistungen sichern.

Geldwäscheprävention und Mittelherkunft

Notare sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz. Fließen bei einem Erwerb Mittel aus der Veräußerung von Kryptowerten, ist mit erhöhter Aufmerksamkeit zu rechnen: Die Herkunft der Mittel muss plausibel und dokumentiert sein. Hilfreich sind eine lückenlose Transaktionshistorie, Nachweise der ursprünglichen Anschaffung sowie Belege des Umtauschs in Euro über einen regulierten Dienstleister. Wer diese Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, vermeidet Verzögerungen beim Vollzug.

Bitcoin-Besicherung statt Bitcoin-Zahlung

Wenn die direkte Zahlung mit Kryptowerten ausscheidet (§ 16a GwG), kann Kryptovermögen gleichwohl eine Rolle in der Finanzierung spielen – etwa als Sicherheit für ein Darlehen, mit dem der Kaufpreis in Euro erbracht wird. Solche Besicherungs- und Verpfändungsabreden lassen sich vertraglich gestalten; zu beachten sind Bewertungsschwankungen, Nachschusspflichten und die Verwertung im Sicherungsfall. Auch hier gilt: Die schuldrechtliche und dingliche Gestaltung ist das eine, die steuerliche Bewertung eines etwaigen Veräußerungsvorgangs das andere.