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Immobilier contre Bitcoin : ce qui s'applique juridiquement lors d'un achat avec des cryptomonnaies
Le souhait de payer directement un bien immobilier en bitcoins se heurte en Allemagne à une limite légale claire – et ouvre, pour les biens immobiliers situés à l'étranger et d'autres actifs patrimoniaux, des questions de structuration exigeantes.
Situation au 11 juillet 2026 · Prof. Dr. Frank Martin, notaire à Limburg an der Lahn
Biens immobiliers situés en Allemagne : l'interdiction de l'article § 16a GwG
Depuis le 1er avril 2023, lors de l'acquisition de biens immobiliers en Allemagne, la contrepartie ne peut plus être réglée en actifs numériques – de même qu'en espèces, en or, en platine ou en pierres précieuses (§ 16a GwG). Le notaire doit veiller au respect de cette règle ; l'exécution du contrat suppose la preuve que le paiement n'a pas été effectué par une voie interdite. Un « achat immobilier en Bitcoin » sous forme directe est ainsi exclu en Allemagne.
Il reste bien entendu possible de céder d'abord les actifs numériques en euros et d'utiliser le produit de la vente comme prix d'achat. Il convient alors de tenir compte des conséquences en matière d'impôt sur le revenu : la cession dans le délai d'un an est imposable (§ 23 EStG ; BFH, arrêt du 14.02.2023 – IX R 3/22). La prévention du blanchiment d'argent reste également un sujet important – les notaires sont des personnes assujetties au titre du GwG et doivent, en cas d'anomalies, s'interroger sur l'origine des fonds. Une documentation propre et complète de l'origine des actifs numériques (dates d'acquisition, justificatifs de plateforme, historique des transactions) facilite considérablement l'exécution.
Biens immobiliers à l'étranger et autres objets d'achat
Lorsqu'un bien immobilier situé à l'étranger est vendu, en tout ou en partie, contre des cryptomonnaies, l'admissibilité de l'opération dépend du droit du lieu de situation du bien ; les parties allemandes font souvent authentifier ici les accords accessoires – tels que les conventions fiduciaires et de garantie. Pour les biens meubles, les parts sociales ou autres droits, l'article § 16a GwG ne s'applique pas : la contrepartie peut ici être convenue en actifs numériques (« échange » au sens juridique, § 480 BGB).
Rédaction contractuelle en cas de contrepartie en cryptomonnaies
La particularité réside dans l'exécution. Le contrat doit tenir compte des spécificités techniques des transactions sur blockchain :
- Moment de l'exécution : À quel moment le paiement est-il considéré comme effectué – à la signature de la transaction, à l'inclusion dans un bloc, après un certain nombre de confirmations ?
- Risque de taux de change : Montant fixe en cryptomonnaie ou clause d'ajustement rattachée à l'euro avec un cours de référence et une date de référence ?
- Preuve : Documentation de l'identifiant de transaction et de l'adresse de réception dans l'acte ou ses annexes.
- Perturbations de l'exécution : Que se passe-t-il en cas de surcharge du réseau, de virement erroné vers une mauvaise adresse ou de hard fork ?
- Prestation simultanée : Des montages fiduciaires ou de type multisignature peuvent garantir l'exécution simultanée des deux prestations.
Prévention du blanchiment d'argent et origine des fonds
Les notaires sont des personnes assujetties au titre de la loi relative au blanchiment d'argent. Lorsque des fonds provenant de la cession d'actifs numériques sont utilisés lors d'une acquisition, il faut s'attendre à une vigilance accrue : l'origine des fonds doit être plausible et documentée. Un historique complet des transactions, des justificatifs de l'acquisition initiale ainsi que des preuves de la conversion en euros par l'intermédiaire d'un prestataire réglementé sont utiles. Rassembler ces documents en amont permet d'éviter des retards lors de l'exécution.
Garantie en Bitcoin plutôt que paiement en Bitcoin
Lorsque le paiement direct en actifs numériques est exclu (§ 16a GwG), les actifs numériques peuvent néanmoins jouer un rôle dans le financement – par exemple comme garantie d'un prêt permettant de régler le prix d'achat en euros. De tels accords de garantie et de nantissement peuvent être structurés contractuellement ; il convient de tenir compte des fluctuations de valeur, des obligations d'apport complémentaire et de la réalisation de la garantie en cas de défaillance. Ici aussi : la structuration contractuelle et réelle est une chose, l'évaluation fiscale d'une éventuelle cession en est une autre.
FAQ sur le sujet
Non. Depuis le 1er avril 2023, l'article § 16a GwG interdit de régler la contrepartie lors de l'acquisition de biens immobiliers situés en Allemagne avec des actifs numériques – de même qu'en espèces au-delà de certains seuils, en or, en platine ou en pierres précieuses. Il est en revanche permis de convertir d'abord les actifs numériques en euros et d'utiliser le produit de la vente.
L'article § 16a GwG concerne l'acquisition de biens immobiliers situés en Allemagne. Pour les biens immobiliers à l'étranger, l'admissibilité d'une contrepartie en cryptomonnaies dépend du droit du lieu de situation du bien ; les accords fiduciaires et de garantie accessoires des parties allemandes peuvent y être structurés et authentifiés.
Oui. Pour les biens meubles, les parts sociales ou les droits, l'interdiction ne s'applique pas. Juridiquement, il s'agit régulièrement d'un échange (§ 480 BGB) ; le contrat devrait régler expressément le moment de l'exécution, le cours de référence, la preuve de la transaction et les perturbations de l'exécution.
L'utilisation d'actifs numériques comme contrepartie constitue, sur le plan de l'impôt sur le revenu, une cession : dans le délai d'un an, une opération de cession privée imposable se réalise (§ 23 EStG). L'évaluation s'effectue au moment de l'échange des prestations.
Lorsque des fonds provenant de la vente d'actifs numériques sont utilisés dans le cadre d'une acquisition immobilière, l'origine des fonds doit être rendue plausible dans le cadre de la prévention du blanchiment d'argent. Un historique des transactions, des justificatifs d'acquisition et des preuves de la conversion en euros par l'intermédiaire d'un prestataire réglementé sont utiles. Une bonne préparation accélère l'exécution.
Cela est en principe possible – les actifs numériques peuvent servir de garantie pour un prêt en euros destiné à payer le prix d'achat. De tels accords de nantissement et de garantie peuvent être structurés ; il convient de tenir compte des fluctuations de cours, des obligations d'apport complémentaire et de la réalisation de la garantie en cas de défaillance.
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