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Immobile contro Bitcoin: cosa vale legalmente per l'acquisto con criptovalute
Il desiderio di pagare direttamente immobili con Bitcoin incontra in Germania un limite legale chiaro – e apre, per gli immobili all'estero e altri beni patrimoniali, questioni di strutturazione complesse.
Aggiornato al: 11 luglio 2026 · Prof. Dr. Frank Martin, Notaio a Limburg an der Lahn
Immobili nazionali: il divieto del § 16a GwG
Dal 1° aprile 2023 non è più possibile, all'acquisto di immobili in Germania, effettuare il pagamento con cripto-attività – così come con contanti, oro, platino o pietre preziose (§ 16a GwG). Il notaio deve vigilare sul rispetto di tale disposizione; l'esecuzione del contratto presuppone la prova che il pagamento non sia avvenuto per via vietata. Un "acquisto immobiliare con Bitcoin" in forma diretta è pertanto escluso nel territorio nazionale.
Resta naturalmente consentito vendere preliminarmente il patrimonio in criptovalute in euro e utilizzare il ricavato come prezzo d'acquisto. In tal caso occorre considerare le conseguenze fiscali sul reddito: la vendita entro il termine annuale è soggetta a imposta (§ 23 EStG; BFH, sentenza del 14.02.2023 – IX R 3/22). Anche la prevenzione del riciclaggio resta un tema rilevante – i notai sono soggetti obbligati ai sensi del GwG e devono verificare la provenienza dei fondi in caso di anomalie. Una documentazione pulita e completa della provenienza del patrimonio in criptovalute (momenti di acquisto, prove delle piattaforme, cronologia delle transazioni) facilita notevolmente l'esecuzione.
Immobili all'estero e altri oggetti di acquisto
Se un immobile all'estero viene alienato in tutto o in parte contro criptovalute, l'ammissibilità dipende dal diritto del luogo in cui si trova l'immobile; le parti tedesche fanno spesso rogitare qui accordi accessori – come accordi fiduciari e di garanzia. Per i beni patrimoniali mobili, le partecipazioni societarie o altri diritti, il § 16a GwG non si applica: in questi casi la controprestazione può essere concordata in cripto-attività ("permuta" in senso giuridico, § 480 BGB).
Redazione contrattuale per controprestazioni in criptovalute
La particolarità risiede nell'esecuzione. Il contratto deve tenere conto delle peculiarità tecniche delle transazioni blockchain:
- Momento della prestazione: Quando si considera effettuato il pagamento – con la firma della transazione, con l'inclusione in un blocco, dopo un certo numero di conferme?
- Rischio di cambio: Importo fisso in criptovaluta o clausola di adeguamento riferita all'euro con tasso di riferimento e data di riferimento?
- Documentabilità: Documentazione dell'ID della transazione e dell'indirizzo di ricezione nell'atto o nei suoi allegati.
- Disturbi della prestazione: Cosa vale in caso di sovraccarico della rete, trasferimento errato a indirizzi sbagliati o hard fork?
- Prestazione simultanea: Le strutture fiduciarie o multi-firma possono garantire l'adempimento simultaneo di entrambe le prestazioni.
Prevenzione del riciclaggio e provenienza dei fondi
I notai sono soggetti obbligati ai sensi della legge antiriciclaggio. Se in un acquisto confluiscono fondi provenienti dalla vendita di cripto-attività, è da attendersi un'attenzione maggiore: la provenienza dei fondi deve essere plausibile e documentata. Sono utili una cronologia completa delle transazioni, prove dell'acquisto originario nonché documentazione del cambio in euro tramite un prestatore di servizi regolamentato. Chi raccoglie questa documentazione per tempo evita ritardi nell'esecuzione.
Garanzia con Bitcoin invece di pagamento in Bitcoin
Se il pagamento diretto con cripto-attività non è possibile (§ 16a GwG), il patrimonio in criptovalute può comunque giocare un ruolo nel finanziamento – ad esempio come garanzia per un prestito con cui viene corrisposto il prezzo d'acquisto in euro. Tali accordi di garanzia e pegno possono essere strutturati contrattualmente; occorre considerare le fluttuazioni di valore, gli obblighi di integrazione della garanzia e la realizzazione in caso di garanzia. Anche qui vale: la strutturazione obbligatoria e reale è una cosa, la valutazione fiscale di un'eventuale operazione di vendita è un'altra.
FAQ sul tema
No. Dal 1° aprile 2023 il § 16a GwG vieta di effettuare la controprestazione all'acquisto di immobili nazionali con cripto-attività – così come con contanti sopra soglie minime, oro, platino o pietre preziose. È consentito vendere preliminarmente le cripto-attività in euro e utilizzare il ricavato.
Il § 16a GwG riguarda l'acquisto di immobili nel territorio nazionale. Per gli immobili all'estero, l'ammissibilità di una controprestazione in criptovalute dipende dal diritto del luogo in cui si trova l'immobile; gli accordi fiduciari e di garanzia accessori delle parti tedesche possono qui essere strutturati e rogitati.
Sì. Per i beni mobili, le partecipazioni societarie o i diritti il divieto non si applica. Giuridicamente si tratta regolarmente di una permuta (§ 480 BGB); il contratto dovrebbe disciplinare espressamente il momento della prestazione, il tasso di riferimento, la prova della transazione e i disturbi della prestazione.
L'uso di cripto-attività come controprestazione costituisce, dal punto di vista fiscale, una vendita: entro il termine annuale si genera un'operazione di vendita privata soggetta a imposta (§ 23 EStG). La valutazione avviene al momento dello scambio delle prestazioni.
Se fondi provenienti dalla vendita di cripto-attività confluiscono in un acquisto immobiliare, la provenienza dei fondi deve essere rendere plausibile nell'ambito della prevenzione del riciclaggio. Sono utili la cronologia delle transazioni, le prove dell'acquisto e la documentazione del cambio in euro tramite un prestatore di servizi regolamentato. Una buona preparazione accelera l'esecuzione.
Ciò è in linea di principio possibile – il patrimonio in criptovalute può servire come garanzia per un prestito in euro con cui viene pagato il prezzo d'acquisto. Tali accordi di pegno e garanzia sono strutturabili; occorre considerare le fluttuazioni di prezzo, gli obblighi di integrazione della garanzia e la realizzazione in caso di garanzia.
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