Главная › Советы › Недвижимость за Bitcoin
Недвижимость за Bitcoin: что действует с правовой точки зрения при покупке с использованием криптовалют
Желание оплачивать недвижимость напрямую биткоинами наталкивается в Германии на четкое законодательное ограничение – и открывает при покупке недвижимости за границей и других имущественных объектов сложные вопросы правового оформления.
Актуально на: 11 июля 2026 г. · Prof. Dr. Frank Martin, нотариус в Limburg an der Lahn
Отечественная недвижимость: запрет согласно § 16a GwG
С 1 апреля 2023 года при приобретении недвижимости в Германии встречное предоставление не может более осуществляться криптовалютами – равно как и наличными деньгами, золотом, платиной или драгоценными камнями (§ 16a GwG). Нотариус обязан контролировать соблюдение этого требования; исполнение договора предполагает подтверждение того, что оплата не была произведена запрещенным способом. Таким образом, «покупка недвижимости за Bitcoin» внутри страны в прямой форме исключена.
Разумеется, остается допустимым сначала реализовать криптоактивы за евро и использовать полученные средства в качестве покупной цены. При этом необходимо учитывать последствия по подоходному налогу: реализация в течение годичного срока подлежит налогообложению (§ 23 EStG; решение Федерального финансового суда (BFH) от 14.02.2023 – IX R 3/22). Также остается актуальной тема предотвращения отмывания денег – нотариусы являются обязанными лицами согласно GwG и должны при наличии подозрительных обстоятельств проверять происхождение средств. Аккуратная, полная документация происхождения криптоактивов (моменты приобретения, подтверждения с платформ, история транзакций) существенно облегчает исполнение сделки.
Недвижимость за границей и прочие предметы купли-продажи
Если недвижимость за границей полностью или частично продается за криптовалюты, допустимость этого определяется правом страны местонахождения объекта; немецкие участники сделки часто удостоверяют сопутствующие соглашения – например, договоры доверительного управления и обеспечительные соглашения – именно здесь. Для движимого имущества, долей в компаниях или иных прав § 16a GwG не применяется: здесь встречное предоставление может быть согласовано в криптовалюте («обмен» в правовом смысле, § 480 BGB).
Оформление договора при встречном предоставлении в криптовалюте
Особенность заключается в порядке исполнения. Договор должен учитывать технические особенности блокчейн-транзакций:
- Момент исполнения обязательства: Когда оплата считается произведенной – с подписанием транзакции, с включением в блок, после определенного числа подтверждений?
- Риск изменения курса: Фиксированная сумма в криптовалюте или привязанная к евро оговорка о корректировке с указанием референтного курса и даты?
- Возможность подтверждения: Документирование идентификатора транзакции и адреса получателя в самом документе или в приложениях к нему.
- Нарушения исполнения обязательства: Что действует при перегрузке сети, ошибочном переводе на неверный адрес или хардфорках?
- Одновременное исполнение: Договоры доверительного управления или мультиподписи могут обеспечить одновременное исполнение обоих обязательств.
Предотвращение отмывания денег и происхождение средств
Нотариусы являются обязанными лицами согласно закону о предотвращении отмывания денег. Если при приобретении поступают средства от продажи криптоактивов, следует ожидать повышенного внимания: происхождение средств должно быть убедительно обосновано и документально подтверждено. Полезны полная история транзакций, подтверждения первоначального приобретения, а также документы об обмене на евро через регулируемого поставщика услуг. Тот, кто заблаговременно подготовит эти документы, избегает задержек при исполнении сделки.
Обеспечение Bitcoin вместо оплаты Bitcoin
Если прямая оплата криптовалютами исключена (§ 16a GwG), криптоактивы все же могут играть роль в финансировании – например, в качестве обеспечения по кредиту, за счет которого покупная цена уплачивается в евро. Такие соглашения об обеспечении и залоге могут быть оформлены договорно; следует учитывать колебания стоимости, обязательства по внесению дополнительного обеспечения и реализацию залога в случае наступления обеспечительного случая. И здесь действует: обязательственно-правовое и вещно-правовое оформление – это одно, а налоговая оценка возможной операции по реализации – совсем другое.
Вопросы и ответы по теме
Нет. С 1 апреля 2023 года § 16a GwG запрещает осуществлять встречное предоставление при приобретении отечественной недвижимости криптовалютами – равно как и наличными деньгами свыше незначительных сумм, золотом, платиной или драгоценными камнями. Допустимо сначала обменять криптоактивы на евро и использовать полученные средства.
§ 16a GwG охватывает приобретение недвижимости внутри страны. В отношении недвижимости за границей допустимость встречного предоставления в криптовалюте определяется правом страны местонахождения объекта; сопутствующие соглашения о доверительном управлении и обеспечении немецких участников сделки могут быть оформлены и удостоверены здесь.
Да. Для движимых вещей, долей в компаниях или прав данный запрет не действует. С правовой точки зрения речь, как правило, идет об обмене (§ 480 BGB); договор должен четко регулировать момент исполнения, референтный курс, подтверждение транзакции и нарушения исполнения обязательства.
Использование криптоактивов в качестве встречного предоставления с точки зрения налога на доходы является реализацией: в течение годичного срока возникает облагаемая налогом частная сделка по реализации имущества (§ 23 EStG). Оценка производится на момент обмена встречными предоставлениями.
Если средства от продажи криптоактивов поступают на приобретение недвижимости, происхождение этих средств должно быть убедительно обосновано в рамках предотвращения отмывания денег. Полезны история транзакций, подтверждения приобретения, а также документы об обмене на евро через регулируемого поставщика услуг. Хорошая подготовка ускоряет исполнение сделки.
Это в принципе возможно – криптоактивы могут служить обеспечением по кредиту в евро, за счет которого оплачивается покупная цена. Такие соглашения о залоге и обеспечении могут быть оформлены; следует учитывать колебания курса, обязательства по внесению дополнительного обеспечения и реализацию залога в случае наступления обеспечительного случая.
Похожие статьи в разделе советов
Учреждение компаний в сфере блокчейна
GmbH и UG для бизнес-моделей, связанных с криптовалютами: предмет деятельности компании, вклад в натуральной форме, регистрация в реестре.
Дарение биткоина
Использование налоговых льгот по § 16 ErbStG, обеспечение оговорки о распоряжении, нотариальное оформление дарения.
Актуальная судебная практика
Проверенные решения по криптоценностям – от налоговой обязанности до принудительного исполнения.
Хотите обсудить свой вопрос?
Кратко опишите предмет желаемого нотариального оформления – я свяжусь с вами в ближайшее время с оценкой и предложением по времени встречи.